HIPOTECA MULTIDIVISA

Perjuicios de la hipoteca multidivisa

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Hipoteca multidivisa

La hipoteca multidivisa ha venido siendo calificada como un producto financiero que entraña una considerable complejidad para clientes minoristas sin una adecuada formación, sin relación con los mercados financieros y con ingresos y gastos exclusivamente en euros. Este tipo de producto financiero, además, ha sido calificado un producto idóneo para empresas exportadoras que acuden a este tipo de financiaciones porque sus necesidades son a corto o medio plazo y el riesgo de cambio de valor de la divisa es menor, pero no recomendable para particulares, con contratos de préstamo de una duración de 30 años.

A continuación, les exponemos un supuesto real, en el que hemos tomado como ejemplo los valores contratados por nuestro cliente en el préstamo hipotecario de su vivienda y hacemos una simulación o comparación entre:

1.- la hipoteca con un tipo de interés variable formalizada en euros + Euribor + 0,75

2.- y la hipoteca con un tipo de interés variable formalizada en franco suizos + libor + 1,40.

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Debemos tener en cuenta que la hipoteca de nuestro ejemplo tiene un plazo de amortización de 25 años y el capital solicitado es de 140.000€ (su contravalor en francos suizos será de 228.870,04 €).

Insistimos, todos los datos utilizados son los que se encuentran recogidos en la escritura de préstamo hipotecario formalizada, en este caso, entre nuestro cliente y Bankinter.

Inicio del préstamo: 04 de junio de 2008

Fecha de cálculo: 20 de octubre de 2020

Cálculo comparativo entre una hiporeca multidivisa y una hipoteca con euros.

SE HA ABONADO (PRINCIPAL + INTERESES) =                         106.738,18 €

SE DEBERÍA HABER ABONADO (PRINCIPAL + INTERESES)=     81.467,29 €

DIFERENCIA =                                                                             25.270,89 €

Los riesgos de la hipoteca multidivisa son superiores a los propios de los préstamos hipotecarios a interés variable solicitados en euros.

Al riesgo de variación del tipo de interés se añade el riesgo de fluctuación de la moneda. Pero, además, este riesgo de fluctuación de la moneda no incide exclusivamente en que el importe en euros de la cuota de amortización periódica, comprensiva de capital e intereses, pueda variar al alza si la divisa elegida se aprecia frente al euro. El empleo de una divisa como el yen o el franco suizo no es solo una referencia para fijar el importe en euros de cada cuota de amortización, de modo que si esa divisa se deprecia, el importe en euros será menor, y si se aprecia, será mayor. El tipo de cambio de la divisa elegida se aplica, además de para el importe en euros de las cuotas periódicas, para fijar el importe en euros del capital pendiente de amortización, de modo que la fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado. Ello determina que pese a haber ido abonando las cuotas de amortización periódica, comprensivas de amortización del capital prestado y de pago de los intereses devengados desde la anterior amortización, puede ocurrir que pasados varios años, si la divisa se ha apreciado frente al euro, el prestatario no solo tenga que pagar cuotas de mayor importe en euros sino que además adeude al prestamista un capital en euros mayor que el que le fue entregado al concertar el préstamo.

Volviendo a nuestro ejemplo, según la escritura de 4 de junio de 2008, el préstamo ascendió a un importe de 228.870,04 francos suizos, por su contravalor en 140.000 euros, siendo el tipo de referencia aplicable Libor al que se le sumaría un diferencial para determinar el tipo de interés aplicable de 1,40 puntos.

Y así ha sucedido en el presente caso, se ha llegado a adeudar más capital en euros que el que le fue entregado al prestatario al concertar el préstamo (140.000€ por su contravalor de 228.870,04 CHF). Según se puede extraer de los recibos de la cuota de préstamo de los años 2009, 2010, 2011, 2012 y 2013:

 Principal del préstamo pendiente de amortizar  valor Franco SuizoPrincipal del préstamo pendiente de amortizar valor Euros
28/02/2009224.627,12151.570,26
31/03/2010215.929,36151.338,21
28/02/2011208.462,59162.389,24
31/03/2012199.436,71165.507,64
31/03/2013192.413,09155.951,60
Recibo de préstamo mensual de una hipoteca multidivisa con Bankinter. Francos Suizos.
Recibo mensual hipoteca multidivisa

Queda claro que esta modalidad de préstamo supone una dificultad añadida para que el cliente se haga una idea cabal de la correlación entre el activo financiado y el pasivo que lo financia, pues a la posible fluctuación del valor del activo adquirido se añade la fluctuación del pasivo contraído para adquirirlo, no sólo por la variabilidad del interés, sino por las fluctuaciones de las divisas, de modo que, en los últimos años, mientras que el valor de los inmuebles adquiridos en España ha sufrido una fuerte depreciación, las divisas más utilizadas en estas «hipotecas multidivisa» se han apreciado, por lo que los prestamistas deben abonar cuotas más elevadas y en muchos casos deben ahora una cantidad en euros mayor que cuando suscribieron el préstamo hipotecario, absolutamente desproporcionada respecto del valor del inmueble que financiaron mediante la suscripción de este tipo de préstamos.

Derivado de todo ello, resulta que la contratación de este tipo de préstamos y créditos en divisas, solamente se debería plantear a aquellos clientes que entiendan y sean capaces de comprender perfectamente el mercado de divisas, de modo que sean plenamente conscientes de los riesgos que se asocian a este tipo de hipotecas.

En este ejemplo que hemos tomado de referencia, podemos solicitar vía judicial que se declare la nulidad parcial del contrato de préstamo con garantía hipotecaria de fecha 4 de junio de 2008, en lo que se refiere a la formalización de la operación en divisas distinta al Euro. Solicitando liquidar el préstamo desde la fecha de formalización, esto es, desde el mes de junio de 2008, tomando como base o capital prestado los ciento cuarenta mil euros (140.000€), aplicando el interés variable con periodicidad anual con un diferencial de 0,75 puntos sobre el tipo de referencia Euribor a un año, procediéndose al recálculo de los intereses que debieron haber sido abonados, y el capital que resulte pendiente de amortización hasta el momento en que se dicte Sentencia, así como restitución a la parte prestataria del exceso de intereses pagados de más por la aplicación del tipo de referencia Libor con un diferencial de 1,40 puntos, en lugar del tipo de interés resultante de aplicar el tipo de referencia Euribor con un diferencial de 0,75 puntos, y la restitución de capital de préstamo pagado de más por la aplicación del tipo de divisa Franco Suizo, en lugar de Euro.

Para más información no dude en preguntarnos.



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